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베트남 외국인 아파트 소유 조건 및 세금 규정 총정리 (2025년 최신판)
베트남 하이퐁 이야기입니다.
베트남에서 생활하며 부동산을 고려하는 외국인이라면 가장 먼저 확인해야 할 것이 ‘외국인의 아파트 소유 자격’과 ‘세금 규정’입니다. 특히 외국인의 부동산 소유에 대한 제도는 한국과는 많은 차이가 있으므로, 사전에 정확한 제도 이해가 필요합니다. 이번 글은 2025년 5월 10일, 하노이에서 열린 부동산 세미나에서 공유된 공식 자료를 바탕으로, 실제 거주자인 제 시각으로 재구성한 내용입니다. 하이퐁에 정착하며 겪은 경험을 녹여, 베트남 부동산에 관심 있는 분들이 쉽게 이해할 수 있도록 정리했습니다.
외국인 아파트 구매 자격과 제한사항
1. 구매 가능한 대상
외국인 개인은 만 18세 이상이며, 베트남 입국 자격이 있다면 아파트를 소유할 수 있습니다. 단, ‘외교 면책특권’을 보유한 경우에는 구매가 제한되므로, 이에 대한 자술서를 작성해 제출해야 합니다. 이 조건은 단순 체류 외국인과 외교관을 구분하기 위한 제도입니다.
외국 조직은 아래와 같은 경우에 한해 구매가 가능합니다:
외국 자본의 경제조직
베트남 내 등록된 외국기업 지사 및 대표사무소
외국계 투자펀드 및 은행 지점 등
2. 구매 가능한 아파트 조건
외국인이 소유할 수 있는 부동산은 다음과 같은 제한이 있습니다:
신규 분양 아파트: 정부가 허가한 상업용 주택 프로젝트 내에서 각 아파트 동의 30% 이내, 빌라는 각 프로젝트당 10% 이내 및 행정 단위별 최대 250세대까지
기존 매물 아파트: 외국인에게 이미 소유된 물량만을 외국인이 다시 매입 가능
여기서 중요한 점은 기존 물량을 되팔 때는 외국인과 내국인 모두에게 판매가 가능하므로, 향후 처분 시 융통성이 존재한다는 점입니다.
3. 소유 기간과 연장
외국인은 아파트를 최대 50년간 소유할 수 있으며, 이후 1회 연장이 가능합니다. 이 권리는 핑크북(Pink Book)이라는 소유권 증서에 명시되며, 실제 하이퐁 현지에서도 핑크북 발급까지 평균 2~3개월이 소요됩니다. 단, 프로젝트 및 지자체에 따라 속도 차이가 발생할 수 있습니다.
핑크북이란?
핑크북은 베트남에서 부동산(토지, 건물 포함)에 대한 공식적인 소유권을 증명하는 증서로, 한국의 등기부등본과 유사한 개념입니다. 이 문서는 QR코드가 부착되어 있으며, 정부 시스템을 통해 진위 여부를 확인할 수 있습니다. 핑크북에는 다음과 같은 정보가 포함됩니다:
토지 사용자 및 자산 소유자 정보
토지 필지 및 건물 구조
도면과 위치 정보
변경 사항 및 권리 관계
하이퐁에서 핑크북을 발급받으려면, 계약서 외에도 거주지 등록서류, 납세 자료, 외국인 입국 증명 등이 요구되며, 변호사 혹은 부동산 중개업자의 도움을 받는 것이 일반적입니다.
외국인 소유 아파트의 세금 규정
1. 취득 시
부가가치세(VAT): 분양가의 10%가 포함되어 청구됨
취득세: 별도로 없음 (0%)
2. 보유 시
보유세 없음
임대 수익 발생 시: 연간 임대 수입이 1억동(약 550만 원)을 초과하면 과세 대상
개인소득세 5% + 부가세 5% 발생
3. 매각 시
양도세(개인소득세): 매매가의 2%
4. 증여 및 상속
직계 존비속 간 증여 및 상속: 세금 면제 (0%)
예: 부부, 부모-자녀, 시부모-며느리, 조부모-손주 등
기타 관계: 개인소득세 10% 부과
핑크북 등록비: 매매가의 0.5%이나, 증여/상속 시 면제 적용 가능
5. 임대 시 영업허가세
연소득 1억동 이하: 면제
1억동 초과 ~ 3억동 이하: 30만동
3억동 초과 ~ 5억동 이하: 50만동
5억동 초과: 100만동
2024년 8월부터 시행되는 신규 주택법 유의사항
베트남 정부는 2024년 8월 1일부터 개정 주택법(LUẤT NHÀ Ở)을 시행합니다. 개정법의 핵심은 외국인의 부동산 거래 투명성 강화로, 모든 매수 및 임대 대금은 반드시 베트남 내 금융기관 또는 외국계 은행의 베트남 지점을 통해 송금되어야 하며, 거래 내역에 대한 증빙이 필요합니다.
이는 자금 세탁 방지와 국외자본의 통제 목적이 강하며, 특히 향후 거주비자 연장이나 세무 신고에도 영향을 줄 수 있으므로 반드시 제도 변경에 주의를 기울여야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 외국인이 핑크북 없이 실거주할 수 있나요? A. 일부 프로젝트에서는 핑크북 없이도 장기 임대계약 형태로 거주할 수 있으나, 소유권이 없는 상태이므로 재산권 보호에는 한계가 있습니다.
Q. 외국인이 담보대출을 받을 수 있나요? A. 일부 프로젝트와 은행에서는 외국인에게도 담보대출을 제공하고 있으나, 대출 비율 및 금리는 내국인과 차이가 있습니다. 사전에 은행과 협의가 필요합니다.
Q. 외국인 명의로 아파트를 사면 가족(배우자 포함)도 소유권을 가질 수 있나요? A. 부부 공동명의로 등록할 수 있으며, 혼인관계 입증 서류가 필요합니다.
마무리하며
베트남에서 외국인으로 아파트를 소유하는 것은 생각보다 까다로운 절차가 따르지만, 그만큼 법적으로 권리도 보호받을 수 있는 제도적 장치가 마련되어 있습니다. 특히 하이퐁처럼 산업단지와 외국인 수요가 밀집한 도시는 실거주뿐 아니라 임대 수익 및 장기 투자에도 적합한 여건을 갖추고 있습니다.
이번 글은 제가 실제 하이퐁에서 경험한 사례와 세미나 자료를 토대로 정리한 만큼, 이주나 투자, 거주를 고민하시는 분들께 실질적인 도움이 되기를 바랍니다.
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