2025년 베트남 에어비앤비 단속 강화 – 지금 단기임대 해도 괜찮을까?

4월 06, 2025

베트남 하이퐁에서 에어비앤비 운영하려면?

2025년 단기임대 규제와 합법 절차 총정리

베트남 하이퐁 이야기입니다.
하이퐁에 정착한 지 한 달을 조금 넘긴 한국인으로서, 오늘은 최근 고민 끝에 보류하게 된 사업 아이템 하나를 공유해보려 합니다. 바로 베트남에서의 에어비앤비 형태 단기임대 사업입니다.

초기에는 기대가 컸던 프로젝트였지만, 현지에 직접 살아보며 체감한 환율 문제와 정부의 단속 강화로 인해, 현재는 보다 현실적인 방향으로 선회하고 있는 상황입니다. 오늘은 그 과정을 체계적으로 정리해 보겠습니다.

1. 사업을 시작하게 된 계기

저희는 하이퐁대학교 근처에 있는 40평 규모의 토지를 보유하고 있습니다. 베트남인 아내 명의로 되어 있고, 해당 토지에 전통적인 구조의 단독주택을 신축해 단기 숙박 제공을 계획했습니다.

특히 하노이나 다낭의 성공적인 에어비앤비 사례를 보며, 현지 문화 체험형 숙소로 차별화된 수익모델을 기대했지만, 현장에 정착하고 나니 상황은 생각보다 복잡했습니다.

2. 계획을 재조정하게 된 두 가지 핵심 이유

(1) 환율 불리로 인한 자금 부담 확대
2025년 현재, 원-베트남동 환율은 투자자에게 매우 불리한 수준으로 형성되어 있습니다.
1 원당 17.8 동 내외에서 등락을 반복하면서, 예상보다 많은 환전 손실이 발생했고, 그로 인해 건축 자금과 초기 투자금이 상당히 증가했습니다.

건자재와 인건비 역시 꾸준히 오르고 있어, 투자 대비 수익률을 다시 계산해 볼 수밖에 없었습니다.

(2) 단기임대 단속 강화
2023년부터 베트남 전역에서 무허가 숙박 운영에 대한 단속이 본격화되었습니다. 하노이, 호치민, 다낭을 시작으로, 최근에는 하이퐁에서도 행정 점검과 세무 감독, 소방안전 검열이 강화되고 있다는 현지 부동산업계의 이야기를 확인했습니다.

정식 등록 없이 운영하다가 적발될 경우 벌금, 강제폐쇄, 세금 추징까지 가능성이 있어, 합법적인 절차 없이는 사업 유지가 매우 어렵다는 판단이 들었습니다.

3. 하이퐁의 지역 특성과 임대시장 흐름

하이퐁은 관광보다는 산업과 물류 중심의 도시입니다. LG를 중심으로 한국 기업의 현지 공장과 외국계 산업단지가 밀집해 있어, 관광객보다는 출장자, 장기 체류 외국인 수요가 더 큽니다.

즉, 전통적인 에어비앤비보다는 레지던스형 장기숙소가 수익구조 면에서 더 적합할 수 있으며, 단기임대를 하더라도 지역 당국의 협조와 사전 인허가 절차가 선행되어야 안정적인 운영이 가능합니다.

특히 외국인이 소유하거나 운영에 관여하는 경우, 지역 관청에서 등록 명의와 실제 운영자 간의 관계를 면밀히 검토합니다. 배우자 명의라 하더라도 외국인 참여가 확인되면, 별도 검토나 승인 지연이 발생할 수 있습니다.

4. 합법적으로 에어비앤비를 운영하려면?

아래 요건을 반드시 충족해야 합니다.

사업자 등록 필수
지방 세무국에서 숙박업 등록 후 사업자 번호 발급을 받아야 합니다.
소방·위생 등 시설 요건 충족
소화기, 화재감지기, CCTV, 침구류 위생 관리 기준 등 기본 조건을 갖추고, 인증서를 확보해야 합니다.
정기적인 세금 납부
임대 수익에 따른 부가가치세(VAT), 개인소득세 등을 매월 또는 분기별로 신고해야 합니다.
지역 정부의 허가 및 점검 대비
등록 이후에도 불시 점검이 진행될 수 있으며, 서류 미비 시 즉시 중단 명령이 내려질 수 있습니다.

외국인이 포함된 경우, 사업자 등록이나 세무서 제출 서류에 대해 공증 및 번역 요건이 추가되며, 해당 절차만 2~4주 이상 소요될 수 있습니다.

5. 에어비앤비 대신 검토 중인 대안

현재는 사업을 일시 보류하고 아래 방향으로 전환을 고려 중입니다.

(1) 장기임대 전환
앞서 언급했듯 하이퐁에는 장기 체류 외국인 수요가 꾸준합니다. 월세 계약은 행정 절차가 간단하고, 세무 부담도 적은 편이라 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

(2) 정책 변화 모니터링
일부 시에서는 단기 숙박 허가 조건을 간소화하거나, 시범 구역을 지정해 규제를 유연하게 적용하는 시도가 있습니다. 향후 하이퐁도 같은 흐름이 생긴다면, 재도전이 가능할 수 있습니다.

(3) 전문가 네트워크 구축
현지 행정 변호사, 세무사, 부동산 중개인들과의 협업을 통해 합법적이고 지속가능한 사업 모델 구축을 준비하고 있습니다.

6. 결론 – 베트남 단기임대, 매력은 여전하지만 준비는 철저히

베트남에서의 에어비앤비 사업은 분명 매력적인 기회입니다. 생활비가 낮고, 외국인 관광 수요는 계속 늘고 있으며, 다양한 문화 체험형 숙소에 대한 수요도 존재합니다.

그러나 단기임대 규제 강화, 환율 리스크, 복잡한 행정 절차 등의 현실적 장애물을 무시한 채 시작한다면, 오히려 손실이 클 수 있습니다.

만약 베트남에서 유사한 사업을 고려하고 계시다면, 현지 법규, 절차, 세금, 운영 사례를 꼼꼼히 파악하고 전문가와 충분히 상의한 후 시작하시길 강력히 추천드립니다.

앞으로도 하이퐁 현지에서 체험한 정보와 변화하는 정책 흐름을 기반으로, 실제 도움이 되는 콘텐츠를 계속 공유해 드리겠습니다.

베트남 하이퐁 이야기

Featured Post

180억 터졌다! 베트남 로또 1등, 행운의 주인공은?